# 追加：第 15 节第 10 到 15 条（买房）

2026-10-12。读者反馈第 15 节几乎只有租房，节首引言写了「买房最费钱的地方是贷款利息，还有卖方知道、你不知道的那些事」，正文没跟上。

## 评估

逐个过了候选题目和 CLAUDE.md「没有必要的不加」四问：

| 候选 | 处理 | 理由 |
|---|---|---|
| 期房房款打进预售资金监管账户 | 新增第 10 条 | 买新房的人都会碰上；2026 年 8 月刚出新规；动作新（核对合同里的监管账户）；有官方原文 |
| 二手房签约前查查封、抵押、预告登记 | 并进第 14 条，不另开 | 查法第 6 条已有，只是换了场景（四问第 3 问）。第 6 条备注只加一句指向第 14 条 |
| 定金和订金、定金罚则、20% 上限 | 不另开 | 第 12 节第 15 条、第 5 节第 29 条已经写过。第 11 条只写商品房认购定金的特殊规则，定金规则指路过去 |
| 认购书交定金没签成怎么退 | 并进第 11 条 | 和贷款批不下来是同一份司法解释、同一个判断（怪不怪得到双方），合成一条 |
| 贷款批不下来能不能解约退首付 | 并进第 11 条 | 同上 |
| 面积误差超 3% 退房 | 新增第 12 条，和广告承诺合在一起 | 2020 年修正时司法解释里原来的面积条款被删了，依据改用住建部规章第二十条。两件事都是「签合同前看什么、留什么」 |
| 虚假宣传的广告何时算要约 | 并进第 12 条 | 同上 |
| 网签备案和预告登记各管什么 | 并进第 14 条 | 预告登记是动作，网签备案只用一句说明它不管合同效力 |
| 逾期交房、逾期办证怎么赔 | 新增第 13 条 | 读者普遍不知道解除权有期限、没约定违约金时怎么算；有司法解释原文 |
| 存量房贷利率协商、置换（任务清单外补的） | 新增第 15 条 | 节首引言点名「贷款利息」，正文没有。第 5 节第 28 条讲提前还款，是另一个动作。2026 年 8 月的银发 171 号刚把这条写进文件 |

都只管从开发商手里买的商品房（司法解释第一条）的，在第 11 条正文写明「买二手房不适用」，第 10、12、13 条标题都写了「买期房」「买新房」。

## 1. 最高法商品房买卖合同解释（2020 修正后文本）

- URL：<https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html>。这是法释〔2020〕17 号（修改二十七件民事类司法解释的决定）的发布页，页面后半附了修正后全文。curl 带浏览器 UA 直接取到，327 KB。
- 修改决定第二十项第 3 点：「删除第七条、第八条、第九条、第十四条。」原第十四条就是面积误差 3% 的规定，所以 2020 年以后不能再引司法解释讲面积误差。
- 修正后第一条：「本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。」→ 不适用二手房。
- 第二条：「出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。」→ 第 10 条。
- 第三条：「商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。」→ 第 12 条。
- 第四条：「出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。」→ 第 11 条。
- 第五条：「商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。」→ 第 11 条备注。
- 第六条：「当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。」→ 第 14 条。
- 第七条：「买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。」→ 第 14 条备注。
- 第十一条：「根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。」→ 第 13 条。
- 第十二条：「当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少」→ 第 13 条。
- 第十三条：「逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。」→ 第 13 条。
- 第十四条：期限为「（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。」→ 第 13 条。
- 第十五条：「商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。」→ 第 13 条。
- 第十九条：「商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。」→ 第 11 条。任务里说的「第十九条」在修正后条号没变，内容未改。
- 第二十条、第二十一条第二款：买卖合同解除致贷款合同目的无法实现的，可请求解除贷款合同；「出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。」→ 第 13 条备注。

## 2. 住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知（建房规〔2026〕3 号）

- URL：<https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_13026/202610/content_7082773.html>（国务院公报，政策库标注 2026-10-10）。gov.cn 政策文件库 JSON 接口 `searchfield=`（不限字段）检索「商品房销售管理办法」时意外命中，curl 直取。
- 落款 2026 年 8 月 28 日，「本通知自发布之日起施行」。
- 第一部分第（二）项：「购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业须按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。房地产开发企业应与购房人在购房合同中约定购房资金存入资金监管账户的相关权利责任。」
- 第一部分第（三）项：「本通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。」→ 第 10 条备注。
- 第二部分第（三）项：现房销售定金制，「在项目的主办银行开立定金监管账户」。→ 第 10 条备注。
- 采纳。

## 3. 中国人民银行 金融监管总局《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171 号）

- URL：<https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_13026/202610/content_7082770.html>，同上取法。
- 第二十二条第二款：「个人住房贷款应通过受托支付方式发放。对实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；对实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。」→ 第 10 条。
- 同条第一款：「实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。」这句会改变期房的放款时间，但和建房规〔2026〕3 号「存量项目按原有政策」的关系文件没说清，没写进条目，免得读者误以为现有楼盘的贷款都要等竣工。
- 第二十四条第一款：「对于已发放的浮动利率个人住房贷款，当贷款利率水平与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可以与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款，方式应由借款人自主选择。……贷款金额不得高于原贷款剩余本金金额。」→ 第 15 条。「一定幅度」原文没给数，条目照写。
- 第三十六条：「本意见自印发之日起施行」。

## 4. 银保监办发〔2022〕104 号

- URL：<https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2022-11/14/content_5726954.htm>，政策库检索「预售资金监管」命中。
- 第二条：「房地产企业要按照《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）规定开设预售资金监管账户，购房人缴纳的定金和首付款、商业银行发放的按揭贷款以及其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。」
- 建房〔2022〕16 号原文政策库没有收录，只能通过这份通知转引，条目来源栏写的是这份通知。

## 5. 住房城乡建设部建房〔2010〕53 号

- URL：<http://www.gov.cn/gongbao/content/2010/content_1629136.htm>，政策库检索「商品住房预售制度」命中。
- 第一部分第（一）项：「未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用」
- 第二部分第（九）项：「商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设」

## 6. 商品房销售管理办法（建设部令第 88 号）

- URL：<http://www.gov.cn/gongbao/content/2002/content_70143.htm>（2002 年第 8 号国务院公报），政策库 `searchfield=title` 命中。
- 第二十条：「按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。」
- 第十九条第二款：按套计价的预售房「应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围」。
- **现行有效性没能逐字核到**：flk.npc.gov.cn 搜索 API 本轮返回 code 500，住建部规章库没查。没见到废止它的文件，2020 年司法解释删掉面积条款后，这是面积误差仍在用的依据。抽查时可以补一次。

## 7. 民法典

- URL：<https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml>，curl 直取。
- 第二百二十一条：「当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。」→ 第 14 条。
- 第五百八十六、五百八十七条（定金）→ 第 11 条；第五百六十三条 → 第 13 条。

## 8. 不动产登记暂行条例实施细则、不动产登记资料查询暂行办法（2024 修正）

- URL：<https://www.gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/content_6966482.html>（自然资源部关于第六批修改的部门规章的决定，附两部规章全文），第 6 条已经在用。
- 实施细则第八十五条：「有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；……预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。」
- 第八十六条第二款：「预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。」
- 查询办法第二十一条：「有买卖、租赁、抵押不动产意向……可以提交本办法第八条规定材料，查询……（三）不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形；（四）不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。」2025 年自然资源部令第 18 号把第（三）项加了居住权登记，第 6 条来源栏已有。

## 9. 人民银行负责人答记者问（2024-09-30）

- URL：<https://www.gov.cn/zhengce/202409/content_6977671.htm>，政策库检索「个人住房贷款利率定价机制」命中。
- 「根据合同约定，房贷在LPR基础上的加点部分在合同期限内固定不变。」「中国人民银行公告〔2024〕第11号主要进行了如下优化：一是允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度」→ 第 15 条。
- 公告〔2024〕第 11 号原文没取，条目只引答记者问。2024 年自律机制倡议里的具体偏离幅度没有官方原文，没写。

## 10. 第 15 条的算例

- 按等额本息公式自己算：本金 100 万元，360 期。年利率 4.0% 月供 4774.15 元，3.5% 月供 4490.45 元，差 283.71 元，乘 360 期约 102134 元。条目写「约 10 万元」。
- 收益量级定「大」凭这个算例（万元级）。第 10、14 条定「大」：保护的是首付、房款本身，几十万元级。第 11 条定「大」：退的是定金或首付，万元级起。第 12、13 条定「中」：多数情况下拿回的是面积差价或违约金，数千到数万元不等，凭判断定。

## 没写的

- 律师费：律师费不在诉讼费用里，各条备注照全书惯例写「一般自己出」。合同约定违约方承担律师费的情形没核原文，没写。
- 预售许可证去哪查：没有全国统一的官方查询渠道原文，条目只写「签约前看一眼」。
- 预告登记的登记费：没有全国统一标准原文，成本栏写「按当地标准」。